Veelgestelde vragen

In de tweede fase regelen wij bezichtigingen en vergelijken we de verschillende opties met u. De bezichtigingen kunnen ook worden gepland in het weekend of in de avonduren, indien u overdag weinig tijd heeft.

Op het moment dat u een huis in ‘s-Hertogenbosch of nabije omgeving heeft gevonden, begint de onderzoeks- en onderhandelingsfase. Hierbij vergelijken we de woning met recent verkochte woningen in de buurt. Verder onderzoeken we de staat waarin de woning verkeert. Indien nodig wordt ook een kadastraal- en bodemonderzoek uitgevoerd en kan een keuringsrapport van de worden gemaakt. Met deze informatie starten we de onderhandelingen om tot de beste koopprijs te komen.

In de laatste fase hebben we een geschikte woning gevonden, die u graag wilt kopen. Wij helpen u vervolgens bij het opstellen van een goed koopcontract en houden tevens mee in de gaten dat de aankoop ook juridisch juist wordt afgehandeld.

Ja, een energielabel is verplicht bij de presentatie en de levering van de woning aan de nieuwe eigenaar. Heb je het energielabel bij levering niet in bezit, dan loop je het risico om een boete te krijgen tot € 400,-.

Het voorlopige energielabel of het huidig geregistreerde energielabel van een woning kun je vinden via www.zoekuwenergielabel.nl. Heb je nog geen definitief label? Je kunt dit regelen via www.energielabelvoorwoningen.nl.

Wanneer je de gehele verkoop overlaat aan een makelaar betaal je al snel duizenden euro's aan courtage, via de veilingwebsite VENDAS betaal je geen courtage. Hoe dat kan? De koper betaald de veilingkosten als onderdeel van de koopsom en wordt in de hypotheek meegenomen.

Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen door te bellen (073-4400266) of mailen; (info@nextmovemakelaars.nl)

Kijk alvast even op www.vendas.nl

Iedere verkoper is anders, daar houden wij bij Next Move Makelaars rekening mee. Indien u wilt dat alles rond de verkoop van uw woning voor u wordt geregeld, dan kiest u voor ons full service pakket waarvoor u één vast tarief van euro 2990 betaalt.

bent u bereidt om zelf zaken regelen zoals de open dag en de bezichtigingen? Dan kiest u het beste voor GRATIS verkopen. Dat klinkt heel aantrekkelijk. Hoe dat kan? De courtage kosten zijn onderdeel van de koopsom en worden door de koper betaald. Neem voor meer informatie vrijblijvend contact met ons op voor een brochure of gesprek.

Voor ons is het belangrijk om te weten waarom u uw woning wilt verhuren. Heeft u bijvoorbeeld een appartement als belegging dan is dat een andere invalshoek dan wanneer u de woning voor een bepaalde (korte) tijd wilt verhuren. Tijdens een kennismakingsgesprek informeren wij u onder andere over de wetgeving, belastingen en het huur waarderingssysteem waar alle huurwoningen onder vallen.

U geeft aan welke eisen u stelt aan de potentiële huurder en samen stellen we een profiel op. Een belangrijk aspect is het bepalen van de juiste huurprijs. De VBO-makelaar is als geen ander op de hoogte van de markt en kan dan ook voor u een reële maximaal haalbare huurprijs vaststellen.

Let op; Het energielabel is verplicht als u uw huis gaat verhuren.

Wij kunnen een professionele fotograaf inschakelen om foto's te maken. Alle pluspunten van de woning worden extra onder de aandacht gebracht. Ook wordt er een video gemaakt. De fotograaf maakt vooraf een afspraak.

Wanneer je relatief veel meubilair in je huis staan, dan kan het huis er wat rommelig of vol uitzien. Hetzelfde geldt voor persoonlijke zaken die veel ruimte in beslag nemen. Je kunt erover nadenken om deze ergens anders te stallen, of huur tijdelijk opslagruimte.

Wellicht overbodig maar voor de zekerheid nog even dit;

• Maak alle ruimtes, met name de keuken, badkamer en toilet goed schoon
• Zorg ervoor dat ook de ramen schoon zijn
• Maak alle bedden op
• Ruim grondig op zodat je huis er “strak” uit ziet
• Haal foto’s weg en ruim kleine spulletjes op
• Berg wasgoed en kledingstukken op
• Berg shampoflessen in de badkamer op
• Veel zichtbaar vloeroppervlak zorgt ervoor dat je huis er ruim uitziet

Zodra we de foto's en eventuele video's hebben, gaan we de woning aanmelden op onze website, we doen een vooraankondiging via de social media kanalen en de bij ons geregistreerde woningzoekers krijgen als eerste een melding van uw woning.

Een dag later verschijnt de woning ook op Funda en ook de rest van Nederland op de hoogte van het aanbod. Automatisch wordt de woning niet alleen op FUNDA maar ook op Pararius.nl, jaap.nl huizenzoeker.nl etc aangemeld. Wanneer iemand deze woning zoekt op internet wordt hij zeker gevonden.

Te Huur bord

Naast alles wat al werd genoemd is het verkoopbord aan de gevel nog steeds een fantastisch verkoopmiddel. Het plaatsen van een bord gebeurd in overleg en met goedkeuring van de verhuurder.

Geïnteresseerde huurders die de woning willen bezichtigen bespreken wij vooraf met u. Zodat we vooraf weten dat de kandidaat in het profiel past. Wel zo efficiënt! Tijdens de bezichtiging mag u erbij zijn om kennis te maken met de kandidaat. U kunt dit ook aan ons overlaten, na de bezichtiging brengen we verslag uit over het resultaat.

Er wordt zorgvuldig gekeken naar uw eisen en wensen, want u neemt uiteindelijk de beslissing of u in zee gaat met de huurder. De kandidaat huurder wordt gescreend op kredietwaardigheid, identiteit, enz, enz. Aan de hand van dit rapport kunt u besluiten om de kandidaat-huurder te accepteren.

Wij gebruiken het meest recente contract van de ‘Raad voor onroerende Zaken’ (ROZ) als basis. In de huurovereenkomst worden de standaardgegevens en eventuele bijzondere bepalingen opgenomen zoals de diplomatenclausule en leegstandswet. Het ondertekenen van de huurovereenkomst zal meestal digitaal gebeuren.

Na het tekenen van de huurovereenkomst vindt de sleuteloverdracht plaats. De huurder wordt door de ons uitgebreid geïnformeerd over hun rechten en plichten. Wij maken gebruik van een APP om een gedetailleerde opname staat met foto’s en eventuele inventaris van de woning te maken. Zo hebt u beiden meteen een duidelijk overzicht van de staat van de woning, deze is essentieel om latere discussies te voorkomen. We noteren de meterstanden en melden de huurder aan bij de nutsleveranciers.

Het besluit is genomen, de woning wordt verkocht via nextmove makelaars. Wat zijn de volgende stappen?

De afspraken die we maken worden vastgelegd in een “overeenkomst tot dienstverlening”, dat noemen we in de makelaardij een "OTD".

Daarin staan alle afspraken met betrekking tot de courtage, opstartkosten, de hoogte van de vraagprijs en alle andere dingen die afgesproken en noodzakelijk zijn.

Voor de courtage (makelaarsprovisie) wordt er veel gerekend met een percentage over de verkoopsom. Maar er bestaan vele tussenvormen. Wij hebben gekozen voor duidelijkheid; u betaald per saldo geen courtage wanneer u zelf werkzaamheden doet of u betaald een vooraf overeengekomen vast bedrag aan courtage bij fullservice. Om de woning te verkopen hebben we zaken zoals foto's, video's maatvoeringen etc nodig. We plaatsen advertenties op FUNDA en hanteren een adwordbudget. Deze kosten worden opgenomen in de opstart kosten. De nota voor de opstartkosten wordt direct in rekening gebracht en de courtagenota komt pas op de nota van afrekening bij de notaris.

In de meeste gevallen maakt een koper een voorbehoud omtrent het verkrijgen van de financiering. Om deze financiering rond te krijgen is er zo spoedig mogelijk een taxatierapport nodig van een onafhankelijk taxateur. Van iedere ruimte moet er een foto genomen worden om aan te geven dat de taxateur daadwerkelijk alles gezien heeft. Gelukkig hoeft voor deze bezichtiging niet weer alles zo netjes te zijn als tijdens de bezichtigingen met de mogelijke kopers. Er is immers in principe verkocht, de taxateur geeft slechts de waarde aan van het onroerend goed ten behoeve van financiering.

Oplevering van de woning en naar de notaris

Voor de eigendomsoverdracht bij de notaris spreken we af bij de woning. Als het goed is, is deze nu leeg met uitzondering van de overgenomen roerende zaken. De koper heeft het recht de woning te inspecteren voor dat deze een handtekening zet voor akkoord. Tijdens deze inspectie noteren we gezamenlijk de meterstanden van het water, gas en elektra. De leveranciers zijn al op de hoogte van de verhuizing en hebben deze meterstanden nodig voor de eindafrekening.

Nota van afrekening

Als alles rond is gaat de notaris aan het werk. De notaris maakt de leveringsakte aan de hand van de koopovereenkomst. Deze leveringsakte, ook wel het eigendomsbewijs, wordt door de koper en verkoper getekend op de dag van de (juridische en feitelijke) levering. De notaris maakt ook een nota van afrekening. Hierop staat de koopsom, wat er nog afgelost moet worden aan hypotheek enzovoorts. Als huiseigenaar heb je te maken met overheidsheffingen, bijvoorbeeld van de gemeente. Denk hierbij aan Onroerende Zaak Belasting (OZB) en afvalstoffenheffing. Deze kosten worden verrekend door de notaris en staan ook op de nota van afrekening.

Invullen van de vragenlijst

De VBO vragenlijst deel A is voor het dossier. Hierin wordt gesproken over de huidige financiering en of deze kan worden afgelost bij de verkoop van de woning. Indien dit niet het geval is, moet ik dat als makelaar weten. Er is dan toestemming nodig van de hypotheekverstrekker om de woning te mogen verkopen. De informatie in vragenlijst A is vertrouwelijk en blijft dus onder ons.

De VBO vragenlijst deel B is bedoeld als informatie voor de kopers. Het is goed hier eventuele bijzonderheden te vermelden. Bijvoorbeeld of er gebreken bij jullie als verkoper bekend zijn

Deze vragenlijst gaan we samen invullen zodat ik ook op de hoogte ben van alle bijzonderheden en eventuele gebreken.

De lijst van zaken is een overzicht van alle roerende zaken die achterblijven, kunnen worden overgenomen of meegaan. Bij roerende zaken kan gedacht worden aan zaken die niet nagelvast aan de woning vastzitten, zoals bijvoorbeeld vloerbedekking, gordijnen, zonwering etc. Over roerende zaken opgenomen in de koopsom is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Roerende zaken zijn natuurlijk een stukje onderhandelingsruimte. Het is wel goed om te bedenken dat als de koper die prachtige kastenwand niet wil overnemen, je verplicht bent deze te verwijderen.

Ook de lijst van zaken gaan we samen doornemen om er zeker van te zijn dat hierin de zaken goed zijn vermeld.

Wij zullen een proffesionele fotograaf inschakelen om foto's te maken. Alle pluspunten van de woning worden extra onder de aandacht gebracht. Ook wordt er een video gemaakt. De fotograaf maakt vooraf een afspraak. Wanneer je relatief veel meubilair in je huis staan, dan kan het huis er wat rommelig of vol uitzien. Hetzelfde geldt voor persoonlijke zaken die veel ruimte in beslag nemen. Je kunt erover nadenken om deze ergens anders te stallen, of huur tijdelijk opslagruimte. Wil je nog een stap verder gaan dan kunnen wij ook een woning styliste inschakelen.

Wellicht overbodig maar voor de zekerheid nog even dit;

• Maak alle ruimtes, met name de keuken, badkamer en toilet goed schoon
• Zorg ervoor dat ook de ramen schoon zijn
• Maak alle bedden op
• Ruim grondig op zodat je huis er “strak” uit ziet
• Haal foto’s weg en ruim kleine spulletjes op
• Berg wasgoed en kledingstukken op
• berg shampoflessen in de badkamer op
• Veel zichtbaar vloeroppervlak zorgt ervoor dat je huis er ruim uitziet

Om de juiste maatvoeringen te hanteren en de gewenste kwaliteit te borgen is sinds enige tijd het gebruik van de NEN2580 Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen verplicht voor alle aangesloten VBO makelaars. In de meeste gevallen wordt de woning opgemeten en worden aan de hand van deze metingen ook direct de plattegronden gemaakt. Deze plattegronden hebben we onder andere nodig voor de presentatie op Funda en de woning brochure.

Deze kosten zijn opgenomen in de opstartkosten.

Zodra we de foto's, video's en plattegronden hebben, gaan we de woning aanmelden op onze website, we doen een vooraankondiging via de social media kanalen en de bij ons geregistreerde woningzoekers krijgen als eerste een melding van uw woning.

Een dag later verschijnt de woning ook op Funda en is ook de rest van Nederland op de hoogte dat de woning te koop is. De verkoper krijgt een persoonlijke inlogcode, zodat deze samen met mij de verkoop kan volgen op Funda. We kunnen zien hoe veel mensen de woning virtueel bekijken en bijvoorbeeld de brochure downloaden allemaal interessante informatie.

Automatisch wordt de woning niet alleen op FUNDA maar ook op jaap.nl huizenzoeker.nl etc aangemeld. Wanneer iemand deze woning zoekt op internet wordt hij zeker gevonden.

Verkoopbord

Naast alles wat al werd genoemd is het verkoopbord aan de gevel nog steeds een fantastisch verkoopmiddel. Het plaatsen van een TE KOOP bord gebeurd in overleg en met goedkeuring van de verkoper.

En dan volgen uiteraard de bezichtigingen.

Hier zit het grootste verschil in de 2 verkoop mogelijkheden.

VERKOOPT U MET EEN VAST TARIEF?

Dat wordt dus weer opruimen want hier geldt weer het zelfde als bij het maken van de foto’s, opgeruimd staat netjes. We proberen de bezichtigingen zoveel mogelijk op één dag te plannen. Bezichtigingen gaan uiteraard altijd in overleg met u en zijn ook mogelijk buiten kantooruren en in het weekend.

VERKOOPT U GRATIS?

Maakt u gebruik van HET BIEDINGSPLATFORM en verzorgt u de opendag zelf? Het is gebleken dat een vrijdagmiddag en zaterdagmiddag de meeste kopers het beste uitkomt voor de open dagen. Uiteraard bent u zelf vrij om te bepalen wanneer deze opendagen zijn.

De onderhandelingen worden vervangen door het online biedingssysteem. Geïnteresseerden brengen een bod uit via de button ‘Doe een bod’ bij jouw woningpresentatie op het biedplatform.

Na het sluiten van de biedingstermijn neemt jouw makelaar contact op om de biedingen te bespreken. Daarna zal de makelaar contact opnemen met degene nmet het beste bod om de koop rondt te maken. De makelaar begeleidt ook de afhandeling van het verkoopproces.

Belangrijk om te weten is dat de verkoper het “recht van gunning” heeft. Die bepaalt aan wie er wordt verkocht en onder welke voorwaarden. Want het gaat vaak niet alleen om geld. Als bijvoorbeeld een andere koper veel minder biedt dan de hoogste bieder, maar binnen een week kan aanvaarden en betalen, kan dat voor de verkopende partij interessant zijn.

De verkopende makelaar, is er om de belangen van de verkoper te behartigen. De verkoop makelaar kan dus nooit ook tegelijk optreden voor de koper.

Een koop is in vrijwel alle gevallen pas rechtsgeldig als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Het is dus zaak dat de koopovereenkomst snel na de mondelinge overeenkomst wordt getekend. We zorgen voor een waterdicht koopovereenkomst. Hierin worden alle nodige clausules toegevoegd. De koopovereenkomst wordt uitgebereid toegelicht. Gebruikelijk is dat de verkoper eerst tekent, daarna binnen 5 werkdagen de koper. Het tekenen kan digitaal, dat is wel snel makkelijk, snel en efficient.

Na het tekenen door de kopers gaat de 3 dagen bedenktijd in. Zie voor uitleg in de FAQ hoe dit werkt. Ook gaan de eventuele ontbindende voorwaarden lopen. Deze houden wij uiteraard in de gaten.

Optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet.

Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende VBO -makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning.

Een optie kun je niet eisen; de verkoper en de verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Wat zijn de kosten koper bij de aankoop van een huis?

Kosten koper betekent dat de koper niet alleen de koopsom betaalt, maar ook de wettelijke bijkomende kosten voor zijn rekening neemt. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en registratie van de kadastrale rechten.

Overdrachtsbelasting

Als je een bestaande woning of vakantiewoning koopt, betaal je 2% overdrachtsbelasting. Voor bedrijfspanden geldt een hoger belastingpercentage van 6% van de koopsom.

Notariskosten

Bij de aankoop van een bestaande woning stelt een notaris twee aktes op: de leveringsakte en de hypotheekakte. De leveringsakte is het bewijs van bezit van het onroerend goed. De hypotheekakte is de afspraak tussen de woningbezitter en de geldverstrekker. In de hypotheekakte staat dat de woning als onderpand dient in ruil voor de hypothecaire lening.

Kadastrale rechten

Het kadaster brengt via de notaris kosten in rekening voor het registreren of wijzigen van eigenaar en hypotheekrecht in het kadastraal register. Houd ook rekening met de volgende kosten:

Taxatiekosten

Om een hypotheek te kunnen krijgen, wil de hypotheekverstrekker weten wat de staat en waarde van het onroerend goed is. Daarom is een taxatierapport in de meeste gevallen verplicht

Bij het kopen van een huis kan een koper ontbindende voorwaarden laten opnemen in de koopovereenkomst. Dit is bedoeld om de koop te kunnen ontbinden als niet aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Ontbindende voorwaarden gaan meestal in op het verkrijgen van financiering of een bouwkundige keuring

Het voorbehoud van het verkrijgen van financiering betekent dat de koper de koop kan ontbinden als hij geen hypotheek/financiering krijgt. Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper circa zes tot acht weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Indien de koper geen finaal akkoord heeft op zijn financiering binnen de gestelde termijn, kan om uitstel worden gevraagd.

Het voorbehoud van een bouwkundige keuring betekent dat de bieder een bouwkundige keuring wil laten uitvoeren na het sluiten van de koop. Het is mogelijk dat bij deze keuring zaken naar voren komen die de koop van de woning belemmeren. Als het herstel van gebreken en noodzakelijk achterstallig onderhoud een bepaald afgesproken bedrag overschrijdt, kan besloten worden de overeenkomst te ontbinden. Meestal ligt dit bedrag rond de € 5.000,- aan constructieve gebreken (bijvoorbeeld rotte kozijnen of een slecht dak). In dat geval heeft de koper het recht om de koop kosteloos te ontbinden. Pas wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, is de woning officieel verkocht.

Bij het kopen van een huis kan een koper ontbindende voorwaarden laten opnemen in de koopovereenkomst. Dit is bedoeld om de koop te kunnen ontbinden als niet aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Ontbindende voorwaarden gaan meestal in op het verkrijgen van financiering of een bouwkundige keuring

Het voorbehoud van het verkrijgen van financiering betekent dat de koper de koop kan ontbinden als hij geen hypotheek/financiering krijgt. Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper circa zes tot acht weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Indien de koper geen finaal akkoord heeft op zijn financiering binnen de gestelde termijn, kan om uitstel worden gevraagd.

Het voorbehoud van een bouwkundige keuring betekent dat de bieder een bouwkundige keuring wil laten uitvoeren na het sluiten van de koop. Het is mogelijk dat bij deze keuring zaken naar voren komen die de koop van de woning belemmeren. Als het herstel van gebreken en noodzakelijk achterstallig onderhoud een bepaald afgesproken bedrag overschrijdt, kan besloten worden de overeenkomst te ontbinden. Meestal ligt dit bedrag rond de € 5.000,- aan constructieve gebreken (bijvoorbeeld rotte kozijnen of een slecht dak). In dat geval heeft de koper het recht om de koop kosteloos te ontbinden. Pas wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, is de woning officieel verkocht.